A raíz de una reciente sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, nos planteamos si la Comunidad de Propietarios, a través de un acuerdo adoptado en Junta, puede revertir situaciones jurídicas consolidadas en virtud de acuerdos previos adoptados por la propia Junta.
El Tribunal Supremo, por medio de una sentencia dictada en fecha 25 de junio de 2025 (Sentencia núm.1002/2025; Id Cendoj 28079110012025100975), se ha pronunciado sobre una cuestión de indudable interés para las comunidades de vecinos, y que está relacionada con la posible aplicación retroactiva del acuerdo de la Junta de propietarios, que deja sin efecto, modifica o revierte un acuerdo previamente adoptado por mayoría de la misma Junta, a situaciones jurídicas que ya se han consolidado en el tiempo en base, precisamente, del acuerdo de la Junta que se modifica o revierte.
En el concreto supuesto de hecho de la sentencia, años atrás se había sometido a la deliberación de la Junta una propuesta de acuerdo para la instalación del servicio de ascensor, si bien en la propia propuesta se incluía la mención de que el coste de dicho servicio únicamente se soportaría por aquellos propietarios que estuvieran interesados en la innovación, pero no por aquellos que votaran en contra.
Aprobado el acuerdo, esta situación se mantuvo durante años, quedando eximidos de sufragar los gastos los propietarios disidentes.
Sin embargo, años después, aprovechando la aprobación de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, volvió a someterse a votación una propuesta de acuerdo que, de ser aprobado, suponía una modificación o reversión del previo acuerdo de la Junta adoptado años atrás, pues determinaba que todos los propietarios, con independencia de que hicieran uso o no del servicio de ascensor o estuvieran interesados en el mismo, debían contribuir a su coste de mantenimiento, en proporción a las cuotas de participación de cada uno, en base a considerar el ascensor un elemento necesario para favorecer la accesibilidad de personas con movilidad reducida.
Contra dicho acuerdo y pretensión se interpuso demanda de impugnación del acuerdo por un propietario que, hasta ese momento, se había liberado de contribuir económicamente al mantenimiento del ascensor, solicitando que se declarase que el indicado acuerdo no podía alterar situaciones jurídicas ya consolidadas, o, lo que es lo mismo, no podía aplicarse con efectos retroactivos.
Tanto el juzgador de instancia como la Audiencia Provincial de Madrid desestimaron la demanda, primero, y el recurso de apelación después, viéndose obligado el demandante a interponer el correspondiente recurso de casación.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por el contrario, ha dado la razón al propietario impugnante del acuerdo, estimando el recurso de casación, casando la sentencia recurrida y, en consecuencia, estimando la demanda.
Partiendo de la doctrina establecida en resoluciones previas del mismo tribunal, así como del análisis que hace el Tribunal Constitucional sobre la retroactividad de las normas, el Tribunal Supremo aplica, como fundamentos jurídicos de su decisión, los siguientes:
– Los artículos 10.1 b) y 17.2 de la LPH, en su redacción vigente al celebrarse la Junta previa, se refieren a las instalaciones llevadas a efecto a partir de su vigencia, no a los supuestos en el que el inmueble ya contaba con ascensor y a los propietarios que votaron en contra del acuerdo se les liberó de los gastos de su mantenimiento, situación consolidada.
– En materia de retroactividad, el Tribunal Constitucional ha distinguido entre aquellas disposiciones legales que con posterioridad pretenden anudar efectos a situaciones de hecho producidas o desarrolladas con anterioridad a la propia ley, y ya consumadas, que ha denominado de retroactividad auténtica, y las que pretenden incidir sobre situaciones o relaciones jurídicas actuales aún no concluidas, que ha denominado de retroactividad impropia. En el primer supuesto (retroactividad auténtica) la prohibición de retroactividad operaría plenamente y solo exigencias cualificadas del bien común podrían imponerse excepcionalmente a tal principio. En el segundo (retroactividad impropia) la licitud o ilicitud de la disposición resultaría de una ponderación de bienes llevada a cabo caso por caso teniendo en cuenta, de una parte, la seguridad jurídica y, de otra, los diversos imperativos que pueden conducir a una modificación del ordenamiento jurídico, así como las circunstancias concretas que concurren en el caso.
– Y concluye el Tribunal Supremo que una cosa es declarar (como hace la Ley 8/2013) determinadas obras como obligatorias, o reducir las mayorías para adoptar el acuerdo correspondiente (para evitar que la ejecución de tales obras pueda resultar impedida por la necesidad de contar con el voto a favor de todos los propietarios o de mayorías cualificadas), y otra que se aplique la mentada ley de forma retroactiva a situaciones consolidadas derivadas de acuerdos comunitarios unánimes como fue el de exención de los gastos de ascensor a la demandante y otros propietarios, lo que no consideramos posible, mediante la modificación de un anterior acuerdo que posibilitó la instalación del ascensor bajo un concreto marco normativo.
“Es factible que una comunidad de vecinos cambie acuerdos tomados con anterioridad, pero siempre que no afecten a situaciones consolidadas a favor de otros propietarios”.
Consideramos acertada la decisión del Alto Tribunal. Es más, el criterio seguido en la sentencia es igualmente el que ha imperado en el legislador a la hora de introducir en la LPH el régimen de mayorías para la adopción de acuerdos en relación con nuevos supuestos de hecho nacidos al socaire de la evolución de la actividad turística y la reciente proliferación de los apartamentos turísticos, lo cual representa una cuestión de indudable actualidad.
Así, como es sabido, el artículo 17.12 de la meritada Ley (introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, y cuya redacción vigente deriva de la reforma operada por la disposición final 4.2 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero) establece que el acuerdo de la Junta de propietarios por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (apartamentos turísticos), o bien se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, no tendrán efectos retroactivos, es decir, no podrán afectar (prohibiendo, limitando o condicionando) el desarrollo de la indicada actividad en aquellos pisos que, al tiempo de la adopción del nuevo acuerdo, su propietario ya hubiera iniciado esta modalidad de alojamiento turístico temporal, por haber sido permitida por acuerdo previo de la misma Junta de propietarios, de forma que la prohibición solo afectará a los propietarios de unidades privativas que, en el futuro, pretendieran desarrollar la misma actividad en los inmuebles de su titularidad.