Como es sabido, el artículo 1454 del Código Civil otorga a las partes de un contrato de compraventa, con entrega de arras por el comprador, un medio lícito para apartarse del contrato, asumiendo el comprador la pérdida de aquellas o con la obligación para el vendedor de devolverlas duplicadas.
Concretamente, el artículo 1454 del CC dispone que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Regula y recoge este precepto las conocidas como arras penitenciales, que constituyen uno de los tres tipos de arras (el más usual) que pueden estipularse en un contrato de compraventa (las otras son las confirmatorias y las penales).
Este tipo de arras, consignadas en el contrato, permiten a cualquiera de las partes (de manera completamente lícita, pues se hace en base a una previsión legal) separarse (rescindir, desistir) voluntaria y unilateralmente del contrato, sin necesidad de expresar causa, y normalmente dentro de un plazo, si bien con la consecuencia prevista en el meritado artículo, según que sea el comprador o el vendedor el que ejercite la facultad de desistimiento, rescisión o separación.
Normalmente, en los supuestos más normales de compraventa de bienes inmuebles, cuando media la entrega de arras en la formalización del contrato, se suele estipular, no solo su condición de arras penitenciales, sino también los actos o eventos que, de darse, revelarán la voluntad de una de las partes de desistir del contrato o de la operación y, por tanto, surgirá la consecuencia prevista en el artículo 1454 del CC. Así, es común señalar que, en caso de que cualquiera de las partes no concurra al otorgamiento de la escritura pública, se entenderá que dicha falta de concurrencia es expresión de su voluntad de no consumar la operación y, por tanto, entrará en juego el efecto que para tal caso, y para la parte de que se trate, instaura el artículo 1454.
Pero, en aquellos otros supuestos (no tan extraños en la práctica) en los que no se ha previsto ninguna actuación u omisión concreta y específica sino que, simplemente, se menciona o dispone que las arras entregadas por el comprador tendrán el carácter de penitenciales, o que se regirán por lo dispuesto en el artículo 1454 del CC, o, incluso, que se aplicará lo consignado en dicho precepto para el caso de que una de las partes decida rescindir o desistir del contrato, surge la cuestión o pregunta de qué ocurriría si una de las partes, simplemente, se limita a adoptar una posición pasiva consistente, exclusivamente, en no cumplir con sus obligaciones contractuales (no solo no acudir al otorgamiento de la escritura pública sino, también, y por ejemplo, no llevar a cabo alguna actuación, prevista en el contrato, que resulta necesaria para que la transmisión del bien pueda producirse definitivamente), pero sin realizar una manifestación expresa de rescisión o desistimiento.
Pues bien, un supuesto concreto de este tipo es el que ha sido examinado y resuelto por la Sentencia núm. 178/2026 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 9 de febrero (recurso núm. 1301/2021), que ha terminado por condenar al vendedor (pues tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial le habían absuelto de tal pretensión) a reintegrar al comprador el doble de las cantidades entregadas por éste en concepto de arras, pues la actitud completamente pasiva del vendedor, que no expresó en ningún momento su voluntad de desistir o rescindir del contrato, sin embargo, escondía, en el fondo, y sin lugar a dudas, dicho ánimo o intención de separarse y de no consumar la operación.
Concretamente, la Sala parte, como antecedentes del caso, de los siguientes: el comprador del inmueble entregó en concepto de arras penitenciales 10.000 euros; en el documento privado de compraventa se estableció para otorgar la escritura pública un plazo que estaba vinculado a la finalización de los trámites legales que supuestamente se estaban realizando por el vendedor “para poder llevar a buen fin la venta del inmueble” (relacionados en buena medida con su titularidad registral); el vendedor incumplió el contrato, pues mostró una pasividad absoluta tras la firma del contrato y no realizó los trámites legales que decía se estaban realizando y se encontraban pendientes para llevar a cabo el otorgamiento de escritura pública de compraventa.
Y concluye el Tribunal Supremo diciendo que “no es preciso que el vendedor que no está dispuesto a cumplir declare expresamente que desiste del contrato, de modo que cuando el comprador resuelve por incumplimiento del vendedor tiene derecho a recibir duplicadas las arras.”
Como razonamientos o fundamentos jurídicos de la resolución comentada, de la misma se deducen los siguientes:
- No se puede hacer de mejor condición al contratante incumplidor que al que, ajustándose a las previsiones contractuales, declara expresamente su voluntad de apartarse del contrato.
“En la tesis de la sentencia recurrida, si el vendedor comunica expresamente que se aparta del contrato tendría que devolver las arras duplicadas (art. 1454 CC). En cambio, si no dice nada y se limita a incumplir el contrato, hasta el punto de obligar a la judicialización del conflicto, la consecuencia sería menos lesiva, porque solo tendría que devolver la cantidad entregada a cuenta. Este planteamiento no es razonable y no se ajusta a la doctrina que la sala ha mantenido sobre la relación entre los arts. 1454 y 1124 CC.”
- Cuando el vendedor no desiste expresamente del contrato pero, de hecho, por las circunstancias, su comportamiento puede considerarse equivalente a un desistimiento, pues revela la voluntad de apartarse del contrato y mantiene una conducta que indica que no tiene intención de cumplirlo, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a recibir las arras duplicadas.
“Así se entendió en la sentencia de 22 de febrero de 1984 ( Roj: STS 350/1984 – ECLI:ES:TS:1984:350), que confirma la condena a los vendedores que no comparecen a otorgar la escritura a devolver duplicadas las arras (art. 1454 CC), y rechaza su recurso de casación, en el que alegaban que el precepto no era aplicable porque no habían desistido del contrato y lo que había era un incumplimiento.
- Deben analizarse las circunstancias concretas de cada caso, de forma que solo en aquellos casos en que pueda apreciarse que la actitud positiva o pasiva de una de las partes revela, sin lugar a dudas, la voluntad de no cumplir el contrato y de apartarse de él, podrán entrar en juego las consecuencias previstas en el artículo 1454 del CC.
En otro caso, el resultado del fallo podría ser el de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1993 (Roj: STS 17529/1993- ECLI:ES:TS:1993:17529), que consideró que la resolución del contrato por incumplimiento del comprador no debía dar lugar a la pérdida de las cantidades entregadas como arras, pues la Sala valoró en ese caso que, por las circunstancias, el comportamiento del comprador no equivalía a un desistimiento, ni podía afirmarse “que tuviese voluntad de desistir de la operación, lo que impide aplicar el supuesto prevenido en el art. 1454 CC”.