La intervención relevante del mediador en la consumación de la venta puede generar el derecho a la comisión, si acaso parcial, aunque el comprador final no sea una persona o entidad presentada por el mediador.
La Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado una interesante, y desde mi punto de vista, controvertida resolución (Sentencia núm. 540/2026, de 9 de abril -recurso nº 3949/2021), que debe llevar a que los sujetos intervinientes en las operaciones de intermediación inmobiliaria (principalmente, propietarios y agencias) extremen las cautelas a la hora de redactar el contrato de mediación o encargo de venta, fundamentalmente en lo que atañe a la descripción precisa de las actuaciones o supuestos en los que el mediador tendrá derecho a percibir la comisión pactada.
Expresiones no suficientemente claras o concretas tales como venta perfeccionada “a través de las gestiones realizadas por” el agente o mediador, pero sin especificar que el comprador debe tratarse de una persona o entidad presentada expresa y directamente por el mediador, abren la vía a que el tribunal pueda entrar a valorar e interpretar la actuación del mediador, y la mayor o menor relevancia que su intervención haya podido tener en la consumación de la venta, sin que, en estos casos, el derecho a la comisión nazca exclusivamente o se limite al supuesto en que la labor del mediador ha consistido, directamente, en la presentación al vendedor del comprador final.
En el supuesto de hecho analizado por la Sala Primera del Tribunal Supremo, y previamente por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, cuyos fundamentos son los que, a la postre, han sido asumidos por el Tribunal Supremo para estimar parcialmente la demanda, en contra del criterio del Juzgado de Primera Instancia, que la desestimó íntegramente, hay que reconocer que ha pesado el hecho de que la venta afectase a un concreto sector de la actividad inmobiliaria, como es el hotelero.
Según la Sentencia analizada, y la dictada en segunda instancia, este sector presenta la particularidad de que la figura del explotador del hotel resulta a la postre fundamental a la hora de decidir adquirir un inmueble que va a destinarse a esta actividad, y más aún en aquellos casos en los que el comprador no es una entidad especializada sino un mero inversor.
En este caso, el mediador lo que había hecho es presentar al propietario a quien, finalmente, actuaría como explotador del hotel (elegido así, se entiende, por el inversor comprador), explotador que, en ningún momento, manifestó su intención y voluntad de comprar el hotel, pero que, dice la Audiencia Provincial “coadyuvó al resultado final”, siendo “un activo indiscutible en el buen fin del resultado”.
De esta forma, frente a la defensa que hizo el vendedor de la interpretación literal de los términos del contrato (entendiendo esta parte que, de dicha literalidad, se deducía clara, y obviamente, que el comprador debía ser el presentado por el mediador, para que éste tuviera derecho a la comisión), la Sentencia valora que es, precisamente, la ambigüedad con la que el contrato expresa la actuación del mediador que genera el derecho a percibir la comisión, lo que determina que, dentro de la expresión “venta llevada a cabo a través de las gestiones realizadas por el mediador” se pueda incluir, no solo la presentación del comprador, sino otras actuaciones que, por su relevancia o importancia en todo el proceso de venta, habrían coadyuvado o cooperado de manera decisiva a consumar la operación.
Por tanto, a pesar de que el contrato se denomina, directamente, “encargo de venta”, y que en el mismo se incluyen cláusulas (aparte de la ya mencionada) tales como “la duración de la presente autorización de venta será un año”, o “en el caso de compra de los clientes presentados por la agencia […] durante los 6 meses posteriores a la caducidad del presente, serán consideradas ventas de la agencia”, y, finalmente, “en el caso de que el propietario vendiera el inmueble por otros medios, se compromete a avisar por el medio más rápido a […] (la agencia), para evitar trabajos y gastos innecesarios”, la Sala concluye que los términos del contrato no son lo suficientemente claros como para entender que el mediador solo tendrá derecho a la comisión en caso de ser el presentador del comprador final del activo.
No obstante, también consideran tanto la Sala Primera como la Audiencia Provincial que, dado que el comprador no ha sido presentado por el mediador, no cabe reconocer el derecho a percibir la totalidad de la comisión pactada, sino que la contraprestación a favor de aquél debe quedar limitada, finalmente, a la mitad del porcentaje o suma pactada.
En el contenido del fallo encontramos las siguientes afirmaciones de la Sala Primera:
“La sentencia recurrida no desconoce la fuerza vinculante del contrato ni altera su contenido en términos incompatibles con la autonomía de la voluntad proclamada en el art. 1255 CC, sino que, partiendo de las cláusulas contractuales y de su interpretación conforme a las reglas legales, concluye que las gestiones realizadas por la actora tuvieron una intervención relevante en la operación finalmente consumada, en cuanto propiciaron la incorporación de un explotador cuya participación resultó decisiva en el buen fin de la compraventa. Sobre esta base fáctica -que no puede ser revisada en casación-, la Audiencia Provincial aprecia el devengo de la comisión, si bien no en su integridad, atendida la ambigüedad del contrato y la menor intensidad de la intervención de la mediadora en comparación con el supuesto típico contemplado en aquel.
(…) Como resulta de la sentencia 228/2014, el derecho a la retribución del mediador no depende necesariamente de la consumación final del negocio en todos sus términos, sino de que su actuación haya configurado el marco negocial que posibilita la finalidad perseguida, siempre en los términos que resulten del contrato y, en su caso, de los usos. Y, en la misma línea, la sentencia 914/2000 condiciona el devengo de los honorarios a que el mediador haya contribuido eficazmente a la conclusión del negocio, negándolo cuando no exista intervención alguna o esta sea irrelevante.
Pues bien, la sentencia recurrida no prescinde de este criterio de eficacia causal, sino que, por el contrario, lo aplica al apreciar que la intervención de la actora -aunque no exclusiva ni plena- fue relevante y coadyuvante en la consecución del resultado final, descartando expresamente que se tratara de una actuación inocua o desconectada de la operación.
(…) el tribunal de instancia (…) entiende comprendidos en la cláusula relativa a la venta «a través de las gestiones realizadas por […]» aquellos supuestos en los que la mediación, sin agotar por sí sola el proceso negocial, ha contribuido de modo relevante a su éxito. Se trata, por tanto, de una determinación del alcance de la obligación de remuneración dentro del marco contractual, y no de su alteración.”
En mi opinión, si bien los contratos de intermediación inmobiliaria suelen ser origen de múltiples conflictos (y de procedimientos judiciales) entre las partes (precisamente por la diferente valoración que las partes tienen acerca de si ha nacido o no el derecho a la comisión del mediador), considero que, en el supuesto de hecho resuelto por la Sentencia, existe un excesivo apartamiento de lo que representa el espíritu de este tipo de contratos y de la causa o finalidad intrínseca de los mismos, que no es otra que el mediador presente al comprador a quien esté interesado en comprar el inmueble, y sea éste, precisamente, quien aparezca definitivamente en el contrato de compraventa como tal.
Por otro lado, y siempre según mi criterio, el fallo genera cierta incertidumbre e inseguridad jurídica, pues del mismo podríamos deducir que, incluso en aquellos supuestos en que las partes han dejado expresamente dicho que la comisión únicamente se percibirá en el caso de que el comprador final haya sido presentado por el mediador, sin embargo, podría entrarse a valorar si la actuación de éste, de alguna manera, ha tenido una influencia relevante en la consumación de la venta.