Victoria agridulce se puede decir la obtenida por el comprador de una finca rústica arrendada frente al que el arrendatario pretendía ejercitar el derecho de retracto arrendaticio, abonando el precio estipulado en la escritura, el cual, sin embargo, era inferior al realmente abonado por el comprador.
Tanto en el ámbito de los arrendamientos de fincas urbanas como en los arrendamientos rústicos, la Ley reconoce a favor del arrendatario un derecho de adquisición preferente para poder acceder a la propiedad de la finca arrendada en caso de que ésta sea objeto de transmisión inter vivos por su propietario, salvo alguna excepción que ahora no vamos a mencionar, y también a salvo de que, en el contrato, se haya estipulado la renuncia previa a ejercitar estos derechos por parte del arrendatario, supuesto claramente posible en los arrendamientos urbanos pero que también se admite de manera general (salvo alguna discusión doctrinal inicial derivada de la poca claridad con la que se reintrodujo este derecho en la Ley de Arrendamientos Rústicos -LAR- por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre) en los arrendamientos que tiene por objeto fincas rústicas.
Ese derecho de adquisición preferente, ejercitable tanto en forma de tanteo (previo al perfeccionamiento de la venta o transmisión de que se trate) como de retracto (con posterioridad a la escrituración de la operación), permite al arrendatario subrogarse en la posición del comprador, en las mismas condiciones (incluyendo el precio) en que el comprador pretendía adquirir la finca o (en el caso del retracto) la ha adquirido.
Y es aquí donde surge la siguiente pregunta: en caso de que, en el contrato o escritura de compraventa (partiendo de la base de que no se haya producido la notificación previa al arrendatario de la existencia de una potencial operación de compraventa, informando de las condiciones principales de la misma) se estipule un precio diferente al realmente abonado por el comprador, ¿cuál es el precio que debe abonar o consignar el arrendatario que ejercita el derecho de retracto? ¿el fijado en el documento notarial, o el realmente satisfecho por el comprador?
Esta pregunta tiene relevancia en aquellos supuestos (que, no puede negarse, no son ni novedosos ni infrecuentes) en que el propietario de la finca y el comprador, con una finalidad de elusión fiscal (tanto de un lado como de otro), fijan en la escritura un precio inferior al realmente abonado por el comprador.
Pues bien, un supuesto de hecho de esta naturaleza o en el que se planteaba esta controversia es el que ha sido analizado y resuelto por la Sentencia núm. 504/2026 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 7 de abril (recurso núm. 3586/2021).
En el caso concreto examinado por la referida Sentencia (arrendamiento rústico sujeto a la LAR) se estipuló en la escritura de compraventa un precio de 60.000 euros, cuando el comprador había abonado realmente una suma de 160.000 euros, lo cual fue acreditado en el seno del procedimiento.
En el momento en que el notario autorizante notificó la escritura de compraventa al arrendatario (artículo 22.3 de la LAR), éste procedió a consignar judicialmente la cantidad de 60.000, con el fin de ejercitar el derecho de retracto.
Sin embargo, en la contestación a la demanda, el comprador retraído señaló que el precio realmente abonado era superior en 100.000 euros al consignado en la escritura, lo cual acreditó documentalmente, afirmando, además, que el retrayente era conocedor de este hecho con carácter previo.
Si nos ajustáramos a lo dispuesto, con carácter general, en el artículo 1521 del Código Civil, que establece que “el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”, podría pensarse que el retrayente procedió correctamente, y que la consignación judicial del importe fijado en la escritura le permitiría adquirir la propiedad de la finca, a pesar de abonar una cantidad muy inferior al precio efectivamente satisfecho por el comprador.
Igualmente, dado que la forma en que el propietario y el comprador establecieron el precio en la escritura encierra o puede encerrar un claro ánimo defraudatorio, desde el punto de vista tributario, la lógica nos llevaría a pensar que los tribunales no pueden proteger ni amparar a aquellos que tratan de eludir la aplicación de las normas y que proceden antijurídicamente (incluso, según el importe defraudado, incurriendo en la comisión de un delito), lo que, en el caso particular examinado por la Sentencia, daría lugar, de nuevo, a que se sancionara al comprador, permitiendo que el arrendatario pudiera adquirir la propiedad de la finca satisfaciendo el precio fijado en el contrato.
Sin embargo, no es eso lo que ha acordado la Sala Primera del Tribunal Supremo ni lo que resulta del fallo, para dictar el cual, la Sala sentenciadora se ha apoyado en la doctrina jurisprudencial fijada en resoluciones previas ya relativamente antiguas (sentencia 860/1993, de 21.9; 569/1996, de 11.7; 506/2001, de 25.5; o la más reciente 27/2008, de 16.1).
El Tribunal Supremo afirma que hay que estar al precio real abonado (siempre que éste resulte probado), en caso de discrepancia o directa contraposición con el fijado en la escritura de venta.
En realidad, si nos atenemos a lo dispuesto tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 25) como en la LAR (artículo 22), cabría entender que es lógico que sea así, pues, si tanto en una como en otra norma, se prevé que, en el caso de que, finalmente, el precio efectivo de la compra (el estipulado en la escritura, que abona el comprador) fuera inferior que el que se incluyó en la notificación previa realizada al arrendatario (y que le llevó a no ejercitar el derecho de tanteo), pueda éste ejercitar un derecho de retracto por el verdadero precio fijado en la escritura y satisfecho (es decir, dando preferencia al precio real abonado), sería contradictorio y no admisible que, para el caso contrario (precio fijado en la escritura inferior al realmente abonado por el comprador), no se partiera también del precio real, y el arrendatario pudiera aprovecharse de ello para adquirir el dominio de la finca arrendada por un precio claramente inferior al verdaderamente satisfecho.
Del contenido de la resolución se deduce que el Tribunal Supremo considera que hay que separar el efecto que, en los distintos ámbitos (civil y tributario), puede tener la actuación de las partes del contrato (propietario y comprador), de forma que, con independencia de las consecuencias que dicho proceder pueda tener a efectos fiscales, civilmente no cabe aceptar que el arrendatario retrayente pueda (para adquirir la propiedad) abonar un precio netamente inferior al realmente satisfecho por el comprador, pues, en tal caso, se estaría amparando un claro enriquecimiento injusto del arrendatario retrayente.
Dice la Sentencia (en base a lo dispuesto en la sentencia 569/1996, de 11 de julio), que “en principio, el precio que ha de tomarse para dar lugar a la subrogación que el retracto entraña, es el que figura en el contrato causal, pero que ello no elimina la procedencia de admitir prueba tendente a demostrar que la cantidad figurada en escritura es ficticia y muy otra la realmente pagada, debiendo operarse en tal caso con la realidad resultante”.
Concluye la Sala diciendo que “debe tenerse en cuenta (…) un principio frecuentemente enunciado e inherente a la interpretación de los retractos: estamos ante una limitación a la libertad de contratación que responde a razones muy especiales decididas por el legislador, por lo que ha de ser interpretada de forma restrictiva. Por ello, si está probado que el retraído ha pagado un precio superior al escriturado y se accediera al ejercicio del retracto mediante el pago del precio inferior, se generaría una situación de enriquecimiento injusto del retrayente, con la correspondiente pérdida patrimonial del retraído”.
Ahora bien, volviendo a lo que decíamos en el encabezamiento de este artículo, esta solución en el ámbito civil no elimina las consecuencias que, para las partes firmantes de la escritura, puede derivarse de su actuación en el ámbito tributario.
En relación a éste, la Sala Primera dice claramente que “ante la evidente concurrencia de voluntades de los vendedores y del comprador para indicar en la escritura pública un precio inferior al real para beneficiarse fiscalmente de forma ilícita, los tribunales (no) debemos permanecer impasibles.
El art. 94 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (…) indica lo siguiente:
1. Las autoridades, cualquiera que sea su naturaleza, los titulares de los órganos del Estado (…) y quienes, en general, ejerzan funciones públicas, estarán obligados a suministrar a la Administración tributaria cuantos datos, informes y antecedentes con trascendencia tributaria recabe ésta mediante disposiciones de carácter general o a través de requerimientos concretos, y a prestarle, a ella y a sus agentes, apoyo, concurso, auxilio y protección para el ejercicio de sus funciones.
(…) 3. Los juzgados y tribunales deberán facilitar a la Administración tributaria, de oficio o a requerimiento de la misma, cuantos datos con trascendencia tributaria se desprendan de las actuaciones judiciales de las que conozcan, respetando, en su caso, el secreto de las diligencias sumariales.
(…) 5. La cesión de datos de carácter personal que se deba efectuar a la Administración tributaria conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, en los apartados anteriores de este artículo o en otra norma de rango legal, no requerirá el consentimiento del afectado. En este ámbito no será de aplicación lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 21 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal”.
Es por todo ello por lo que la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, a pesar de estimar el recurso de casación y dar la razón al comprador, dispone igualmente que se remita certificación de esta sentencia a la delegación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria en Málaga para las actuaciones que procedan en relación con el precio ficticio consignado en la escritura pública de compraventa otorgada el 3 de noviembre de 2016.
En conclusión, victoria en sede civil, pero más que segura derrota (en forma de recargos y sanciones) en el ámbito tributario.