El artículo 222.1 del TRLC prevé la subrogación del adquirente de la unidad productiva (UPA) en los contratos afectos a la actividad sin necesidad del consentimiento del contratante cedido, entre ellos el contrato de alquiler donde se desarrollaba aquella, lo cual puede plantear una serie de problemas no resueltos por la normativa concursal.
Dentro de estos problemas o disfunciones derivados de la aplicación estricta y rígida de la referida norma, vamos a analizar en esta entrada dos que podemos considerar especialmente significativos, en ambos casos relacionados con los efectos que la venta de la unidad productiva en sede concursal puede tener en el contrato de alquiler del local de negocio donde se desarrollaba la actividad comercial o empresarial del concursado: de un lado, la posibilidad del arrendador o propietario de incrementar el importe de la renta en un 20 por ciento, tal y como establece el artículo 32.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU); y de otro, el requerimiento al nuevo inquilino para que aporte la garantía adicional prevista en el contrato, en forma de aval bancario por una determinada duración e importe.
Señalar que, al respecto de estas dos cuestiones, no existe todavía una jurisprudencia consolidada, sino más bien lo contrario, pues únicamente podemos incluir en este análisis una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid en el año 2022, amén de algún que otro estudio doctrinal, lo cual, teniendo en cuenta lo habitual del supuesto de hecho, parece un bagaje muy escaso, lo que me lleva a pensar que, en la mayoría de los casos, las partes (arrendador y nuevo inquilino) habrán preferido alcanzar un acuerdo antes que volver a dejar el tema a expensas de una decisión judicial.
1. ¿Qué dice el artículo 222.1 del TRLC?
El artículo 222.1, cuyo antecedente inmediato es el artículo 146bis de la Ley Concursal de 9 de julio de 2003, introducido por la reforma operada por el Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, dispone que,
“En caso de transmisión de una o varias unidades productivas, el adquirente quedará subrogado en los contratos afectos a la continuidad de la actividad profesional o empresarial que se desarrolle en la unidad o unidades productivas objeto de transmisión, sin necesidad de consentimiento de la otra parte.”
Por tanto, se prevén dos cosas: de un lado, la subrogación del adquirente en la posición contractual que el concursado tenía en los contratos afectos a la actividad; y, de otro, que esa subrogación se produce de manera automática, sin necesidad de contar con el consentimiento de la otra parte contratante, es decir, del contratante cedido, que se ve constreñido a aceptar al subrogado, en principio, durante todo el tiempo de duración de la relación jurídica contractual.
Esa subrogación en la posición jurídica que ocupaba el concursado en el contrato de alquiler, aunque no lo diga expresamente la norma, se ha de producir en las mismas condiciones contractuales, esto es, con el mismo contenido de derechos y obligaciones, que correspondían al deudor concursado, porque una cosa es que el contratante cedido (la otra parte contratante) deba aguantar que una nueva persona física o jurídica pase a ser su contraparte, a pesar de no conocerle, y otra es que, dentro de un proceso concursal, pueda llevarse a cabo (e imponerse, por tanto) una modificación de las condiciones contractuales sin consentimiento de la otra parte o sin que se le hubiera permitido intervenir en el concurso e, incluso, en el incidente concursal que se promoviera en defecto de acuerdo.
Esa subrogación en las mismas condiciones que afectaban al concursado da lugar a una primera duda o problema, que se examina en el apartado siguiente.
2. ¿Tiene el propietario derecho a aplicar al nuevo inquilino el incremento de la renta en un 20 por ciento?
Como sabemos, dentro del régimen de los alquileres de locales o de inmuebles para uso distinto de vivienda, el artículo 32 de la LAU, en sus apartados 1 y 2, establece que,
“Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada”.
Partiendo de la base de que los contratos de alquiler sobre locales se rigen, en primer lugar y de manera preferente, por la voluntad de las partes, cabe la posibilidad de que en el contrato se haya establecido la prohibición de cesión sin el consentimiento del arrendador, o bien se autorice dicha cesión ab initio, pero, en ambos casos, con derecho al incremento de la renta.
Pues bien, en estos casos, la lógica y el tenor literal de la norma antedicha nos llevaría a pensar que la venta de la unidad productiva, que lleva consigo la subrogación del adquirente en el contrato de alquiler, resultaría equiparable al concepto de cesión de contrato que recoge el artículo 32.2 de la LAU (de hecho, el antiguo artículo 146bis de la LC 2003 sí empleaba expresamente el término cesión, no así el actual artículo 222), con cambio en la persona que ostenta la condición de inquilino y, por tanto, con derecho del propietario a aumentar el importe de la renta un 20 por ciento.
Sin embargo, la realidad es que la cuestión no es tan clara, sino más bien al contrario.
A pesar de la aparente claridad de la norma, no son pocos los casos en los que, en el momento de delimitar el perímetro de la unidad, solicitar al juez la autorización para la venta de la unidad productiva y recibir ofertas de adquisición, no se toman en consideración de manera pormenorizada, o directamente se obvian o se estiman no aplicables, determinadas cláusulas de los contratos afectos al desarrollo de la actividad y en los que se va a subrogar el adquirente, dando lugar frecuentemente a situaciones en las que, cuando el arrendador pretende aplicar la facultad reconocida en el artículo 32.2 de la LAU, el nuevo inquilino, debidamente asesorado e, incluso, con el apoyo de la Administración concursal, se opone al incremento, alegando no resultar procedente dado que el comprador se entiende subrogado en las mismas condiciones (entre ellas, la renta) que tenía el alquiler en el momento de producirse la transmisión, y no otras diferentes.
Ante esta postura, al propietario se le presenta la disyuntiva entre ejercitar la facultad de aumentar la renta o no.
En la doctrina, y en la práctica de los administradores concursales, nos encontramos con posturas contrapuestas a favor y en contra de reconocer al propietario el derecho a incrementar la renta del alquiler.
Vaya por delante que yo me posiciono del lado de los que consideran que no puede negarse al propietario el derecho a aumentar el importe de la renta, pero he de reconocer que es una postura no exenta de incertidumbres sobre el resultado que tendría la controversia en el caso de llegar a conocimiento de un Juzgado o tribunal.
Veamos cuáles son los argumentos que la doctrina o los profesionales de la administración concursal exponen para apoyar una u otra opción.
Los principales argumentos en contra del derecho del propietario a incrementar la renta serían, básicamente, los siguientes:
- La LC es ley especial frente a la LAU en lo que a la transmisión de la unidad productiva y sus efectos se refiere.
- La finalidad de favorecer las ventas de unidades productivas, con el consiguiente mantenimiento de la actividad empresarial previa, y de los puestos de trabajo de los trabajadores incluidos o incorporados a la unidad, obligarían a no poner dificultades u obstáculos a la transmisión.
- No nos encontramos propiamente ante una cesión, sino ante una subrogación que se produce ex lege o por ministerio de la ley, al estar comprendido el contrato de alquiler dentro del perímetro o contenido de la unidad productiva vendida, como elemento necesario para que dicha venta, y el consiguiente mantenimiento y continuación de la actividad, pueda producir los efectos prácticos buscados.
Es decir, la subrogación no deriva, generalmente, de un acto voluntario o negocio jurídico inter vivos entre el anterior inquilino y un cesionario (pues en la venta de la unidad productiva suele intervenir, directamente, el administrador concursal) que tenga por objeto concreto y específico el contrato de alquiler, sino que la transmisión de éste se produce por efecto legal al estar incluido entre los contratos necesarios para que el adquirente pueda continuar la actividad que antes desarrollaba el concursado.
- El adquirente se subroga en las mismos derechos y obligaciones, y condiciones económicas, que afectaban al concursado en el momento de la transmisión; si hubiera sabido que esas condiciones podían ser distintas, quizás no habría prestado su consentimiento contractual.
Por su parte, los que defienden que el arrendador tiene derecho a ejercitar su derecho a incrementar la renta se basan en los siguientes argumentos principales, que representan en esencia el punto de vista opuesto o la otra cara de la moneda de los que hemos visto anteriormente como razonamientos en contra:
- La LAU, tratándose de regular la relación jurídica arrendaticia, es ley especial frente a la LC.
- El comprador se subroga en la posición del concursado en el contrato de alquiler a todos los efectos, considerando este contrato como un todo, sin que puedan separase unas cláusulas de otras o excluir la aplicación de cláusulas concretas y determinadas.
- Negar el derecho a incrementar la renta (salvo en los supuestos, ciertamente inexistentes, de que el propietario haya renunciado por contrato a dicha elevación), implica modificar las condiciones del contrato sin contar con la voluntad de una de las partes contratantes.
- La transmisión de la unidad productiva tiene para el contrato de alquiler el mismo efecto que si se tratara de una cesión del contrato por parte del anterior inquilino, produciendo la sustitución de la persona del arrendatario.
Como ya he dicho anteriormente, en la jurisprudencia menor encontramos únicamente un ejemplo (o, al menos, que yo haya visto) en el que un tribunal ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre la cuestión analizada.
En la sentencia que sirve de encabezamiento a este apartado, la AP de Madrid, en contra del criterio del juzgado que resolvió en primera instancia, concluye en la procedencia de reconocer al propietario el derecho a elevar la renta, y lo hace con los siguientes argumentos o fundamentos jurídicos:
“Es decir, (el artículo 146bis, hoy artículo 222) contempla la cesión de aquellos contratos sobre los que se articula la actividad productiva. La cesión de contrato implica un acuerdo entre los originarios contratantes por virtud del cual se pacta que los derechos y obligaciones de una de las partes sean asumidas por otra persona distinta a los originarios contratantes. Se trata, por tanto, de una relación en la que han de intervenir cedente, cesionario y cedido.
(…) El artículo 32 de la LAU- que sustancialmente y en lo relativo al incremento de la renta en caso de cesión o subarriendo, viene a ser reproducido en la cláusula 14 del contrato objeto de autos-, contempla igualmente un supuesto de transmisión contractual cuya efectividad no precisa del consentimiento del otro contratante, en este caso del arrendador, y por virtud de la cual el cesionario se subroga plenamente en los derechos y obligaciones que correspondían al arrendatario anterior.
Por su parte, el adquirente de una unidad productiva, en lo que a los derechos de arrendamiento para uso distinto de la vivienda se refiere, queda subrogado en la posición del arrendatario, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, por lo que, en virtud de la trasmisión de la unidad productiva, y en lo que respecta al arrendamiento para uso distinto de vivienda, se produce la cesión total del contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, lo cual es el supuesto de hecho previsto en el artículo 32 de la LAU anteriormente citado, por lo que no existe motivo para que la cesión producida como consecuencia de la trasmisión de una unidad productiva no permita al arrendador ejercitar su derecho a obtener la elevación de renta que ostenta legalmente, y en este caso además contractualmente.”
Por tanto, del contenido de la sentencia parece deducirse que la razón principal para reconocer al propietario el derecho al incremento de la renta parte de considerar que se trata de un efecto derivado directamente de la ley (LAU), que resulta de aplicación incluso en defecto de previsión contractual al respecto.
En el supuesto de hecho de la sentencia, en el que, además, el derecho o facultad se preveía en el contrato, la necesidad de reconocer el derecho al arrendador es doble.
4. El derecho del arrendador a reclamar la aportación de la garantía adicional prevista en el contrato, en forma de aval bancario.
Otra cuestión que se plantea en los supuestos de venta de unidad productiva en concurso que lleva aparejada la subrogación del adquirente en el contrato de alquiler sobre el local, es si puede el propietario exigir al nuevo inquilino que aporte un aval bancario que garantice el pago de la renta, por un importe o duración determinada, por constar así expresamente estipulado en una cláusula del contrato.
Se parte de la base de que el anterior arrendatario (el concursado) sí había prestado este aval y el adquirente de la unidad productiva no se ha subrogada en la posición de avalado.
Pues bien, en este caso, que a mi me parece un supuesto o aspecto más claro, incluso (a favor de afirmar la obligación del nuevo inquilino de aportar el aval), que el anterior relativo al aumento de la renta, sin embargo, la misma sentencia analizada, curiosamente, niega ese derecho al propietario.
Reproduciendo literalmente lo que dice la resolución judicial al respecto, la misma dispone que,
“No procede la exigencia de la prestación de aval, ya que la misma se sustenta en lo pactado en la cláusula14ª del contrato, y si bien en los contratos para uso distinto de vivienda se debe estar a lo pactado, tal y como indica el artículo 4. 3 de la LAU, no obstante, ni el artículo 32 de la LAU, ni el artículo 146 bis de la Ley Concursal contemplan tal posibilidad, por lo que tal pacto contractual carece de precepto legal que permita hacerlo valer en contra de la subrogación en idéntica posición jurídica que el concursado, que proclama el referido precepto de la ley concursal y lo que solicita el actor y contempla la cláusula 14ª, no es el mero hecho de que el aval que se constituyó en su día con la arrendataria se modifique haciendo constar la subrogación u otra cuestión similar, sino el exigir a la hoy demandada un nuevo aval y, por lo demás, por un importe muy superior al exigido.”
Pues bien, aparte de que, en base al texto de la sentencia, no podemos saber si lo que ha pesado en la decisión de la Sala es que el aval que se exigía al nuevo inquilino era diferente, en cuanto a su duración, que el que había prestado el concursado (supuesto en el cual sí estaría de acuerdo en que no es procedente exigir ese aval), entiendo, a diferencia de lo dicho en relación con la primera cuestión analizada en esta entrada, que aquí la Audiencia Provincial se equivoca al no reconocer el derecho del arrendador.
La decisión de la Sala altera las condiciones del contrato de alquiler, colocando al propietario, que no ha podido intervenir en el concurso ni defender sus intereses, en una situación mucho peor que la que tenía cuando su inquilino era el concursado.
La normativa concursal, y el procedimiento concursal en sí, no pueden utilizarse para alterar reglas y principios básicos en materia de derecho de obligaciones y contratos, como es que la modificación de las condiciones del contrato únicamente puede producirse con el consentimiento y voluntad concorde de ambas partes contratantes, o que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes.
Considero que el principal error en que incurre la Sala es afirmar que la subrogación es en las mismas condiciones que tenía el concursado, pues ése no es el efecto que deriva de una subrogación contractual; lo importante no son las condiciones que, en el momento de la subrogación, pudiera tener el inquilino anterior, sino que la subrogación se produce en su entera posición contractual, es decir, pasa a ocupar la misma posición que tenía el cedente pero, aquí está el quiz de la cuestión, frente al contratante cedido, es decir, el propietario.
A partir del momento de operar la cesión, y mientras no se haya pactado o sancionado otra cosa, todos los derechos y obligaciones, todas las cláusulas y previsiones del contrato, pasan a afectar al nuevo inquilino como le afectaban al concursado.
Por tanto, si, entre las cláusulas del contrato se prevé que el arrendatario debe aportar un aval bancario, el adquirente de la unidad productiva queda sometido a la misma obligación, y no puede eludirla, argumentando que la exigencia del aval no es un efecto directo derivado de la ley, como parece decir la sentencia.
Por tanto, considero firmemente que el propietario puede también reclamar al adquirente de la unidad productiva la aportación del aval, y, si no lo hace, podrá accionar para resolver el contrato por incumplimiento de una obligación o condición esencial del mismo.